'이재명 정부에 바란다' 부동산정책, 시장과의 전쟁 이제 그만

이재명 정부가 출범한 가운데 부동산 시장은 기대와 우려가 공존한다.ⓒ국회사진기자단

이재명 정부가 출범한 가운데 부동산 시장은 기대와 우려가 공존한다. 이 대통령은 대선 과정에서 과거와 달리 '세금으로 집값을 잡지 않겠다'고 입장을 표명하였다.

즉, 규제를 통한 집값 안정, 수요 억제를 통한 시장 개입보다는 공급의 확대를 통하여 시장의 안정을 도모하겠다는 것이다.

그러나 이 대통령이 대선 후보 시절 약속했던 시장 중심적 부동산 정책이 실제로 실행될지는 지켜보아야 한다는 시각이 많다. 이제까지 민주당에서 추진한 부동산 정책들을 고려하면 부정적인 시각이 있을 수밖에 없다. 부동산을 투기의 대상으로 보던 시각을 갑자기 180도로 태도를 바꾸는 것은 쉽지 않기 때문이다.

그리고 진보성향의 정권이 집권했을 때 강력한 부동산규제 정책을 시행하였음에도 집값의 상승으로 실수요자들의 내 집 마련에 대한 꿈이 사라지고, 부동산 자산의 양극화로 사회적 갈등을 유발한 악몽을 경험하였기 때문이다.

특히, 서울의 경우에는 진보성향의 시장이 10년 동안 집권하면서 보존 중심의 도시재생, 뉴타운 해제 등의 정책으로 공급이 이루어지지 않음으로서 서울지역 아파트 가격이 급상승하기도 하였다. 따라서 예전처럼 부동산을 인기영합의 전략으로 접근하지 말고 부동산시장을 고려한 정책으로 방향을 전환하였으면 한다.

첫째, 부동산 정책의 목표인 부동산가격의 안정을 위하여 년도별, 지역별 공급계획을 수립하여야 한다. 부동산은 경제재이다. 가격은 수요와 공급에 의하여 결정된다.

수요를 예측하여 공급하는 것이 정부의 역할이다. 부동산가격을 안정시키는 가장 간단한 규제수단은 부동산의 가격인상을 금지하는 법안을 만들면 된다.

주택 및 상가임대차와 같이 인상의 상한율을 정하여 규제하면 된다. 그런데 이러한 규제는 부작용이 많다. 예를들어 임대료 규제로 인하여 임대차 주택 및 상가의 공급이 줄어들게 되고, 이는 임대차 가격의 상승으로 이어지게 된다. 이는 서민들의 고통으로 되돌아오는 부작용이 나타난다는 것이다.

둘째, 부동산시장의 정상화를 위한 조세제도의 전면적인 개편이 필요하다. 이 대통령이 공약에서 "세금을 건드리지 않겠다"고 하였지만 현재의 부동산 조세제도는 부동산을 사지도 말고 팔지도 말라는 정책이다.

종부세의 완화, 다주택자에 대한 중과, 양도소득세의 중과 등으로 부동산시장은 붕괴되고 있다. 이러한 부동산거래의 절벽은 이사짐센터, 실내인테리어 등 골목상권의 몰락으로 이어지고 있다.

조세제도는 집권초기에 개선하는 것이 바람직하다. 집권 후반기에 추진하면 다음 선거에 영향을 미치기 때문에 제도개선을 하기 어렵다. 국가의 미래를 위하여 부동산에 대한 보유세는 높이고 거래세는 낮추어서 부동산이 소유중심에서 이용중심으로 전환될 수 있도록 개선할 필요가 있다.

또 부동산 문제를 해결하는데 세금정책이 만능수단이라는 인식의 변화가 필요하다. 다주택자에 대한 종합부동산세를 강화하여 집값을 잡고자 하였으나, 정부의 의도와 달리 대출규제, 징벌적인 조세정책 등은 서울 및 수도권의 집값을 밀어 올리는 부작용을 낳았고, 똘똘한 한 채의 선호로 이어져 집값의 양극화를 가져왔다.

결국 징벌적 조세제도는 규제의 역설로 인한 문제를 확산시키기 때문에 과세의 기본 철학인 공정·공평·효율이라는 측면을 고려하여 설계하여야 한다. 그래야만 조세제도가 합리적으로 개선되고, 부동산시장도 살아날 수 있다.

셋째, 전 국토의 균형발전보다는 선택과 집중을 통한 지방의 거점을 육성하는 전략이 필요하다. 우리 국토가 모두 같은 수준으로 발전할 수가 있을까? 안될 것이다. 그러나 각 지역은 고유한 잠재력을 바탕으로 전략을 마련한다면 격차를 줄일 수는 있을 것이다.

지방소멸의 문제는 포퓰리즘적 정책으로 해결될 문제가 아니다. 이는 국가미래의 어젠다이고 정부와 민간이 협력하여 해결해야 한다. 지역경제의 산업을 기반으로 인구유입을 통한 경제 활성화만이 최선의 방안이다.

근본적인 측면에서는 국민의 주거복지를 실현하기 위하여 저가의 아파트를 공급하겠다는 정책도 중요하지만 국가산업의 고도화를 통하여 국민의 가처분소득을 높여서 주택의 구매력을 높이는 정책도 함께 추진해야 할 것이다.

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글/ 서진형 광운대 부동산법무학과 교수·한국부동산경영학회 회장